나는 대출없이 0원으로 소형아파트를 산다 - 잭파시(최경천)

나는 대출없이 0원으로 소형아파트를 산다 - 잭파시(최경천)

 

 

 

책소개 :

“뜬구름 잡지 않는, 모자이크 처리 없는,
적나라하고 현실적인 부동산 투자 공략집!”

부동산 완판남 잭파시의 투자자들이 먼저 인정한 실전 투자 강의!
절대로 손해 보지 않는 투자를 하려면 이 책을 펼쳐라!

★★★ 10만 회원 〈부동산 스케치북〉 화제의 강의! ★★★
★★★ 아파트 단지까지 알려주는 투자 사례 16 ★★★
★★★ 반드시 오를 물건을 찾는 아파트·오피스텔 분석 툴! ★★★

직장인 3년 차, 통장에는 300만 원밖에 없었다. 부동산 경매에 입찰하기 위한 보증금 2000만 원이 없어서 대출을 받아야 했다. 그렇게 부동산 투자를 시작한 지 10년, 그는 110억 원에 달하는 50여 채의 부동산을 소유한 자산가가 되었다. 《나는 대출 없이 0원으로 소형 아파트를 산다》를 쓴 부동산 분야에서 가장 핫한 인플루언서이자 30대 파이어족인 ‘잭파시’의 이야기다.
이 책은 부동산 계약금조차 없어서 6개월간 네이버 부동산의 매물 검색만 하며 돈 없이도 투자할 수 있는 집을 찾던 저자가 멘땅에 헤딩하듯 손품과 발품을 팔아가며 10년간 개발해온 소액투자의 기술과 실전 사례를 집대성한 책이다. 저자는 잭파시가 산 물건이라고 하면 거래량이 뛰고 그가 강의를 열면 하루 만에 마감되는 등 투자자들이 먼저 인정한 무피 투자의 고수다. 그는 이 책을 통해 직접 실행하며 돈을 벌어왔고, 지금도 같은 방법으로 돈을 벌고 있는 투자 전략들을 아낌없이 공개했다. 아파트 단지 이름은 물론 매수 시기, 투자비용과 수익까지 모두 공개한 실전 사례는 읽는 것만으로도 투자 경험이 되며, 그가 개발한 아파트·오피스텔 투자 타당성 분석은 10년 투자 경력이 집약된 분석 툴이다. 게다가 현재까지 개인 명의의 다주택자로서 세금을 무서워하지 않으면서도 꾸준히 투자해올 수 있었던 절세 전략은 어디에서도 들을 수 없는 독보적인 노하우다. 이 책은 누구나 부동산 투자에 뛰어들 수 있다는 자신감을 주며 ‘정말 대출 없이 0원으로 집을 살 수 있어?’라고 생각하는 투자자들에게 명확한 답을 줄 것이다.

출판서 서평 : 

“내 인생을 바꾼 건 돈이 없어도 20대에 아파트를 산 것이다!”
수익률 -90%의 주식 투자에 실패한 후 110억 자산의 부동산 투자자가 되기까지

저자는 20대에 집을 산 후 인생이 완전히 바뀌었다고 말한다. 우연히 읽은 책에 소개된 홍콩 주식에 투자해 2000만 원으로 5000만 원의 수익을 얻었지만, 이는 초심자의 행운일 뿐이었다. 사회생활을 시작한 후에도 주식 투자를 계속했지만 테마주·급등주·코인 등에만 손이 가는 성급한 투자로 계좌는 녹아내리기 일쑤였다. 그러다 단기대출까지 받고 투자한 회사가 상장폐지되어 -90% 수익률을 기록했고, 이 계좌 내역이 부모님 집으로 잘못 보내지는 바람에 어머니께 호되게 혼이 난 후 정신이 번쩍 들어 결국 주식시장을 떠나기로 마음먹었다.
부동산 투자에 눈을 뜬 건 첫 집을 산 이후였다. 200만 원대의 월급을 받는 직장인으로 종잣돈을 모으기 힘들었던 저자는 대출을 많이 받을 수 있는 경매로 부동산 투자를 시작했다. 당시 그의 통장에는 300만 원이 전부였고, 입찰 보증금 2000만 원을 마련하기 위해 대출을 받아야 했다. 이후 경매에도 대출 규제가 생기자 대출 없이도 소액 투자가 가능한 갭 투자로 전략을 바꿔 아파트, 빌라, 오피스텔, 분양권 등 소액으로 할 수 있는 다양한 투자 경험을 쌓아왔다.
10년간 꾸준히 소액투자를 통해 현재 110억 자산가치의 50여 채 임대 주택을 보유하고 있다. 그 과정에서 코로나19로 10년간 다니던 첫 회사를 그만둬야 했음에도 그는 불안하지 않았다. 이미 퇴직 당시 이미 30여 채의 집을 가지고 있었기 때문이다. 혹자는 묻는다.

“50채 정도 있으면 불안하지 않나요?”
“어떻게 직장인 월급으로 50채를 살 수 있죠?”

저자는 이렇게 되묻는다. 대한민국에서 내 집 한 채 없이 산다는 게 더 불안하지 않냐고. 이 책은 위와 같은 질문에 대한 대답이다. 300만 원도 안 되는 월급으로 어떻게 수십 채의 집을 살 수 있었는지, 많은 부동산을 보유하고 있으면서도 어떻게 매년 부동산을 매수할 현금흐름을 확보했는지, 개인 명의의 다주택자로서 어떻게 세금을 무서워하지 않으면서 꾸준히 투자해올 수 있었는지, 어떤 근거로 부동산가격의 꼭짓점이라는 최근까지도 매수를 이어갈 수 있는지, 이 모든 의문에 대한 해답이 이 책에 있다.


“주식, 코인은 안 되지만 부동산은 된다!”
투자금 0원으로 5000만 원 수익을 내는 무피 투자의 비밀!

저자는 퇴사 후 블로그를 개설해 직접 손품, 발품을 팔아 얻은 정보와 투자 사례를 자세하게 올리기 시작했다. 그뿐 아니라 급매물 리스트를 비롯해 시장 분석에 도움이 되는 지역별 매물 증감, 거래량, 매물 비율 등 직접 재가공한 자료들을 매주 블로그에 올려 투자 정보가 부족한 부린이에게 갭 투자를 할 때 꼭 필요한 정보들을 세세하게 제공한다. 이런 저자의 노력은 투자자들에게 큰 호응을 얻어 블로그를 개설한 지 1년 3개월 만에 2만 명의 구독자를 돌파했다. 또한 독보적인 소액투자법을 알려주는 그의 강의는 하루 만에 수백 명의 정원이 마감되는데, 이는 강의 후에 일대일 상담을 해주며 그들이 투자에 성공할 수 있도록 아낌없는 도움을 주기 때문이다. 이런 그의 투자 경험과 진정성 있는 태도가 많은 투자자에게 입소문을 통해 전해졌고, 이제는 임장에 가서 “잭파시가 산 아파트예요”라는 말이 나오면 돈이 되는 아파트의 보증수표로 통할 정도로 인정받고 있다.

그렇다면 수만 명의 투자자들을 매료시키고, 그가 샀다고 하면 수십 건의 거래량을 발생시키는 투자법은 무엇일까? 그는 성공하는 부동산 투자를 위해 크게 세 가지를 이야기한다.
첫째는 투자금을 최대한 줄이는 ‘매수 전략’이다. 이를 위해 공시가격에 120~150% 사이의 급매물 위주로 투자하고, 바로 전세 계약을 체결해 투자금을 최소화한다. 그렇다. 잘 알려진 갭 투자 방법이다. 하지만 그는 이를 위해 6개월간 네이버 부동산의 매물 검색만 할 정도로 철저하게 돈이 들어가지 않는 물건을 고른다.
둘째는 반드시 오를 물건만 사는 ‘매도 전략’이다. 저자는 반드시 오를 물건의 조건을 개별 단지에서 찾지 않는다. 부동산 투자에 성공하기 위해서는 지역의 시장흐름 먼저 살펴야 한다고 강조한다. 톱다운 투자법이다. 이는 부동산 빅데이터 분석을 통해 현재의 부동산시장 사이클을 파악하고 매도 시점의 시장흐름을 미리 예측해 오를 지역의 부동산을 선점하는 방법이다. 이를 통해 투자금 0원으로 5000만 원 이상의 수익을 얻는 것을 목표로 투자한다.
셋째는 마음 편하게 투자를 유지할 수 있는 ‘포트폴리오 전략’이다. 개인 명의로 부동산 투자를 할 때는 양도세 기본세율의 조건을 충족하기 위해 2년 이상 보유해야 한다. 부동산시장에 뛰어들 때 장기적인 안목의 투자가 필요한 이유다. 저자는 전국의 부동산이 동시에 하락하지 않는 이상 절대 손해 보지 않는 포트폴리오를 만들었다. 지역별 6:4 포트폴리오, 부동산 종류별 4:2:2:2 포트폴리오, 소득 종류별 포트폴리오 등 세 가지 포트폴리오 전략을 통해 시장과 일회성 뉴스에 흔들리지 않으면서도 매번 바뀌는 정책에는 빠르게 대응할 수 있도록 했다.

“서울 아파트, 아직 투자 기회는 있다!”
윤석열 정부의 부동산시장에서 부의 기회를 선점하는 법!

저자는 10년간 부동산 투자를 해오면서 단 한 번도 실패하지 않았다고 단언한다. 이게 가능했던 이유는 부동산 사이클에서 불황기를 거치고 난 뒤 회복기에 투자했기 때문이다. 그렇다면 거래량은 절벽이고 부동산가격은 꼭대기에 오른 지금은 투자하기에 가장 최악의 타이밍이 아닐까? 이에 대해 저자는 직접 행동으로 보여준다. 2022년 3월 최근까지 꾸준히 매수를 해온 것이다. 저자가 이렇게 확신을 가지고 부동산 투자를 해올 수 있었던 데에는 항상 투자 기회가 있음을 알고 있기 때문이다.
매수 기회를 정하는 부동산의 사이클은 지역마다 조금씩 다르게 발생한다. 실제로 수도권은 2013년부터 쭉 상승했으나, 대구·부산·울산 등의 광역시와 지방 7도(전남 제외)는 2016~2019년이 하락장이었다. 반대로 2009~2013년간 수도권에서 대세 하락기가 이어질 동안 10%가 넘는 연상승률을 보인 지역들도 있었다. 이처럼 모든 지역이 동일한 사이클로 진행되는 것이 아니라 지역마다 그 흐름의 양상도 다르기에 지역별 회복기와 호황기에 맞춰서 투자하면 된다. 부동산 사이클은 지역뿐만 아니라 경매, 갭 투자, 분양권, 재개발·재건축 등 투자 방법에 따라서도 제각기 다른 흐름을 보여준다. 주거용 부동산과 상가용 부동산의 시장도 다르게 움직이는 경우가 많다. 시장흐름을 읽는 능력만 기른다면 부동산으로 돈 벌 기회는 무궁무진하다.
책에서는 수도권, 5대 광역시, 지방 8도 등 전국을 크게 세 분류로 나누어 2022년 이후의 지역별 부동산시장흐름을 하나씩 짚어준다. 딱 다섯 가지 데이터를 이용해 부린이도 거시적인 시장 흐름을 읽을 수 있도록 했다. 이를 통해 2022년에도 서울 부동산은 왜 오를 수밖에 없는지, 어떻게 양도세 중과 한시적 배제가 서울 아파트의 매수 기회가 될 수 있는지, 2022년 이후에 오를 지역은 어디이며 지역별로 어떤 매수·매도 전략을 취해야 하는지를 친절하게 알려준다. 또한 투자할 지역을 정한 후에 하나의 지역을 좀 더 깊이 있게 분석하고 싶다면 어떤 데이터를 보면 좋은지까지 상세히 설명해준다.
책의 맨 마지막에는 2022년 대선 이후 윤석열 정부의 부동산 시장이 어떻게 변화할 것인지도 예측해본다. 주택 공급과 도시정비, 세금, 대출, 임대 등 윤석열 대통령의 부동산 정책 공약을 하나하나 살펴보고, 이 정책들이 이행될지 여부와 이행된다면 어떤 결과가 예상되는지를 꼼꼼히 분석한다. 이 책만 읽어도 2022년 이후의 부동산시장에 눈에 그려질 것이다.

 

 

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